Η πεποίθηση που είχαν οι γενιές του παρελθόντος ότι η σταθερή απασχόληση και ένας μέσος μισθός θα σας εξασφάλιζε πρόσβαση σε ένα αξιοπρεπές σπίτι για τη δημιουργία οικογένειας, τώρα παραπαίει υπό το βάρος μιας ανεξέλεγκτης αγοράς κατοικίας.
Για περισσότερο από μια δεκαετία, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, διευρύνοντας ένα χάσμα που αφήνει έναν αυξανόμενο αριθμό ανθρώπων αποκλεισμένους από την αγορά.
Ως αποτέλεσμα, περισσότερο από το 70% του ευρωπαϊκού πληθυσμού ζει σε περιοχές όπου ο μέσος μισθός δεν επαρκεί για την αγορά κατοικίας μεγαλύτερης από 75 τετραγωνικά μέτρα (807 τετραγωνικά πόδια), ακόμη και με 30ετές στεγαστικό δάνειο.
Το 72% των Ευρωπαίων αδυνατούν να αγοράσουν ένα σπίτι 75 τετραγωνικών
Αυτό είναι ένα από τα κύρια ευρήματα μελέτης που δημοσιεύθηκε την Πέμπτη στην έκδοση ανοιχτής πρόσβασης Journal of Maps από τους Franziska Sielker και Selim Banabak, ερευνητές στο Τεχνολογικό Πανεπιστήμιο της Βιέννης.
Η διάγνωση των ερευνητών, η οποία βασίζεται σε ανάλυση περισσότερων από 22 εκατομμυρίων καταχωρίσεων ακινήτων σε 31 ευρωπαϊκές χώρες, σκιαγραφεί μια ήπειρο με σοβαρή στεγαστική κρίση, όπου η αγορά κατοικίας έχει πάψει να είναι ένα φυσικό βήμα και έχει γίνει ένας ολοένα και πιο δύσκολος στόχος.
Το όριο των 75 τετραγωνικών μέτρων δεν είναι αυθαίρετο: αντιστοιχεί περίπου στο τυπικό μέγεθος αναφοράς για μια οικογενειακή κατοικία δύο υπνοδωματίων. Το γεγονός ότι το 72% των Ευρωπαίων αδυνατούν να αγοράσουν μια κατοικία που υπερβαίνει αυτό το μέγεθος αποκαλύπτει πόσο αποδυναμωμένη έχει γίνει η ικανότητα της μεσαίας τάξης να γίνει ιδιοκτήτης κατοικίας.
Η μελέτη προσφέρει μια συγκριτική εικόνα σε ευρωπαϊκή κλίμακα, χωρίς να εισέρχεται σε ακριβείς εθνικές κατατάξεις.
Παρά ταύτα, η Ισπανία είναι ένα από τα παραδείγματα που οι ερευνητές αναφέρουν ως με τη μεγαλύτερη εδαφική ανισότητα. Αυτό το χάσμα, το οποίο περιγράφουν ως την ύπαρξη ενός «ευρέος φάσματος επιπέδων προσιτότητας» εντός της χώρας, τοποθετεί τη Μαδρίτη ως το κύριο σημείο αναφοράς για τις τιμές, επηρεάζοντας όλες τις γειτονικές περιοχές.
Η Ελλάδα μεταξύ των προβληματικών χωρών στην Ευρώπη
Οι άλλες πιο προβληματικές περιοχές είναι οι παράκτιες ζώνες, όπου η πίεση από τον τουρισμό και τις δευτερεύουσες κατοικίες ωθεί τις τιμές πολύ πάνω από τα τοπικά εισοδήματα. Το φαινόμενο της τουριστικοποίησης επηρεάζει επίσης τη Γαλλία, την Πορτογαλία, την Ελλάδα και την Κροατία.
Η κατάσταση είναι ιδιαίτερα ασφυκτική στις μεγάλες πόλεις της Ευρώπης. Το 60% του αστικού πληθυσμού ζει σε περιοχές όπου ο μέσος μισθός δεν επιτρέπει καν την αγορά ενός σπιτιού 50 τετραγωνικών μέτρων – στο μέγεθος ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου ή ενός στούντιο – με ένα τυπικό στεγαστικό δάνειο.
Σε ολόκληρη την Ευρώπη, το 44% όλων των Ευρωπαίων κατοικεί σε περιοχές με αυτό το επίπεδο ακραίας αδυναμίας πρόσβασης. Σε αυτές τις πόλεις, οι τιμές της αγοράς αναγκάζουν ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού να αναλάβει ένα οικονομικό βάρος που υπερβαίνει αυτό που η οικονομική συναίνεση θεωρεί υγιές, το οποίο θεωρεί τη δαπάνη περισσότερο από το ένα τρίτο του εισοδήματος μιας οικογένειας για στέγαση ως οικονομικά αβάσιμη.
Στην Ελλάδα απαιτούνται κατά μέσο όρο περίπου 15 χρόνια πλήρους ακαθάριστου εισοδήματος για την αγορά ενός τυπικού διαμερίσματος 70 τ.μ., μια από τις υψηλότερες αναλογίες στην Ευρώπη.
Ο μέσος πραγματικός ετήσιος μισθός κυμαίνεται γύρω στα 15.000 ευρώ, παραμένοντας σημαντικά χαμηλότερος σε σύγκριση με το παρελθόν σε όρους αγοραστικής δύναμης, ενώ ο μέσος μηνιαίος μισθός πλήρους απασχόλησης προσεγγίζει τα 1.350 με 1.476 ευρώ.
Οι μισθοί δεν κατανέμονται ομοιόμορφα
Στο άλλο άκρο της κλίμακας βρίσκεται μόνο το 5% του ευρωπαϊκού πληθυσμού, που ζει στις πιο προσιτές περιοχές. Σε αυτές τις αγορές, το κόστος των ακινήτων είναι αρκετά χαμηλό ώστε κάποιος να μπορεί να επιλέξει μια μεγαλύτερη κατοικία χωρίς οι πληρωμές στεγαστικών δανείων να υπερβαίνουν αυτό το όριο.
Αλλά ακόμη και αυτοί οι υπολογισμοί μπορεί να παρουσιάζουν μια πιο αισιόδοξη εικόνα από την πραγματικότητα.
Ο λόγος είναι ότι οι ερευνητές χρησιμοποίησαν τους περιφερειακούς μέσους μισθούς ως σημείο αναφοράς για τη μέτρηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, όπως κάνουν οι περισσότερες αναλύσεις.
Το πρόβλημα είναι ότι οι μισθοί δεν κατανέμονται ομοιόμορφα και χρειάζονται μόνο μια χούφτα πολύ υψηλά εισοδήματα για να απομακρυνθεί ο μέσος όρος από την κατάσταση της πλειοψηφίας.
Για το λόγο αυτό, σημειώνουν, «μπορεί να αναμένεται ότι περισσότερο από το ήμισυ του πληθυσμού κερδίζει κάτω από το επίπεδο αναφοράς εισοδήματος». Υπό αυτή την έννοια, οι αναλυτές επιμένουν ότι «η υποστήριξη του εισοδήματος μπορεί να είναι εξίσου σημαντική με τη συγκράτηση των τιμών των κατοικιών για την επίτευξη προσιτής τιμής στη στέγαση».
Υπάρχει επίσης ένα άλλο σημαντικό ζήτημα κατά την ερμηνεία των αριθμών. Η μελέτη δεν αναλύει τι πληρώνουν στην πραγματικότητα τα νοικοκυριά που έχουν ήδη αγοράσει σπίτι ή που ζουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία. Αντίθετα, εξετάζει τις τιμές στις οποίες προσφέρονται οι καταχωρημένες κατοικίες στην τρέχουσα αγορά. Τα δεδομένα, επομένως, δείχνουν τις συνθήκες που θα αντιμετώπιζε κάποιος που αναζητά τώρα ένα σπίτι.
Αδύνατα ενοίκια
Η μελέτη χρησιμοποιεί την ίδια μέθοδο υπολογισμού για να μετρήσει πόσο μακριά μπορούν να φτάσουν τα νοικοκυριά όσον αφορά την οικονομική δυνατότητα ενοικίου. Και το αποτέλεσμα είναι εξίσου αποθαρρυντικό όσο και για την αγορά.
Τέσσερα στα 10 άτομα ζουν σε περιοχές όπου η ενοικίαση ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου ή ενός στούντιο 50 τετραγωνικών μέτρων απαιτεί την αφιέρωση περισσότερου από το ένα τρίτο του εισοδήματος του νοικοκυριού. Η συνέπεια είναι η διπλή αποβολή από την αγορά κατοικίας.
Οι τιμές αγοράς είναι πολύ υψηλές και τα ενοίκια απορροφούν ένα υπερβολικό μερίδιο του εισοδήματος, καθιστώντας σχεδόν αδύνατη την εξοικονόμηση των απαραίτητων κεφαλαίων για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Για πολλά νοικοκυριά, ιδίως για τους νεότερους και τους μετανάστες, η ενοικίαση παύει να αποτελεί μεταβατικό στάδιο.
Σε αυτό το σημείο, η έρευνα δείχνει ένα σαφές περιφερειακό χάσμα, αν και δεν περιγράφει λεπτομερώς την κατάσταση κάθε κράτους.
Κατά γενικό κανόνα, σε οικονομίες όπως η Γερμανία, η Γαλλία ή η Αυστρία, ο μέσος μισθός επιτρέπει την ενοικίαση μεγαλύτερης κατοικίας από αυτήν που θα μπορούσε κανείς να αγοράσει με το ίδιο εισόδημα. Αλλά στις νότιες χώρες συμβαίνει το αντίθετο.
Στην Πορτογαλία και την Ιταλία, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τόσο γρήγορα που, με τον ίδιο μισθό, μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι μεγαλύτερο από αυτό που μπορείτε να νοικιάσετε. Η Ισπανία παρουσιάζει παρόμοιο μοτίβο. Η πίεση επικεντρώνεται στη Μαδρίτη, στις ακτές της Μεσογείου και στα νησιά. Σε αυτές τις περιοχές, το οικιστικό απόθεμα ανταγωνίζεται τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και τις δεύτερες κατοικίες.
Ένα άλλο συμπέρασμα είναι ότι η πίεση στην αγορά κατοικίας που βιώνουν πρωτεύουσες όπως το Παρίσι, το Βερολίνο ή η Μαδρίτη εξαπλώνεται και σε γειτονικές περιοχές.
Στην επαρχία
Η μελέτη τονίζει ότι υπάρχει μια αρνητική επίδραση που επεκτείνεται στις περιφέρειες και τους κοντινούς δήμους αυτών των πόλεων, αυξάνοντας το κόστος γης σε περιοχές που κάποτε παρείχαν μια οδό διαφυγής για οικογένειες με χαμηλότερο εισόδημα.
Συγκεκριμένα, η εργασία αναφέρει ότι «οι αστικές περιοχές τείνουν να είναι σημεία με μη προσιτή τιμή, συχνά παρουσιάζοντας σαφώς ορατά δευτερογενή αποτελέσματα σε γειτονικές περιοχές, παρά τα υψηλότερα επίπεδα εισοδήματος που δημιουργούνται σε αυτές τις περιοχές».
Η ύπαιθρος αντιμετωπίζει το δικό της δράμα.
Εδώ, το κύριο εμπόδιο δεν είναι οι τιμές, αλλά η διαθεσιμότητα ενός επίσημου αποθέματος κατοικιών. Οι ερευνητές διαπίστωσαν ότι περισσότερο από το ένα τέταρτο (28%) του αγροτικού πληθυσμού της Ευρώπης ζει σε έναν δήμο χωρίς επίσημη αγορά ενοικίασης.
Εξηγούν ότι σε αυτές τις περιφερειακές περιοχές «οι καταχωρίσεις ενοικίασης απλώς δεν είναι διαθέσιμες, είτε λόγω έλλειψης προσφοράς είτε επειδή η διανομή περιορίζεται σε άτυπα κανάλια».
ΠΗΓΗ:in
